Nem az elhelyezkedés a baj. A rendezetlen utcák viszik le az árakat
Frekventált elhelyezkedés, kiváló adottságok, rendezetlen utcák. A belső pesti kerületek közül a Nyolcadikban a legalacsonyabb a lakások négyzetméterára, pedig a fekvés magasabb árat indokolna. A különbséget az magyarázza, ami a közterületen fogadja a hazaérkezőt: a nyílt utcai ivás és drogfogyasztás, a kapualjakban, parkokban és a közösségi közlekedésen töltött éjszakák, az üvöltözés, a járókelők és különösen a nők zaklatása. A nemzetközi kutatások szerint ez mérhetően csökkenti az ingatlanok értékét.
Amit az adatok mutatnak
Két, egymástól független hirdetési adatbázis kerületi statisztikáit néztük meg 2026 augusztusában. A Költözzbe.hu és az Ingatlannet.hu eltérő módszertannal dolgozik, a végeredmény mégis ugyanaz: a Nyolcadik az utolsó helyen áll.
| Kerület | Költözzbe.hu (E Ft/m²) | Ingatlannet.hu (Ft/m²) |
|---|---|---|
| V. | 2 226 | 2 216 592 |
| IX. | 1 746 | 1 515 589 |
| VI. | 1 622 | 1 721 662 |
| VII. | 1 592 | 1 558 123 |
| VIII. | 1 412 | 1 382 579 |
A középmezőny sorrendje a két forrásban eltér, a IX. kerület az egyikben a második, a másikban a negyedik helyen áll. A VIII. kerület mindkettőben az utolsó. A hozzá legközelebb álló VII. kerület is nagyjából 13 százalékkal drágább, az V. kerület pedig közel másfélszeres áron mozog.
Fontos a pontosság: ezek hirdetési (kínálati) árak, tényleges adásvételi adatokat nem tartalmaznak, és nem szűrik ki az állapotbeli, kor szerinti vagy alaprajzi különbségeket.
Hasonló lakások, eltérő árak
Az átlagok elfedhetik, ha valójában mást hasonlítunk össze. Ezért ugyanazzal a szűrővel néztük meg a hirdetéseket a Nyolcadikban és a szomszédos kerületekben: eladó, téglaépítésű, felújított, liftes ház, 50–70 négyzetméter.
A VIII. kerületben ilyen lakásokat 1,10 és 1,21 millió forint közötti négyzetméteráron kínálnak, például egy 54 négyzetméterest a Lujza utcában, egy 57 és egy 64 négyzetméterest a Népszínház utcában. A VII. kerületben a Király utcában, a Klauzál téren és a Garay utcánál jellemzően 1,36 és 1,71 millió forint között mozognak az árak, a IX. kerületben a Mester utca és a Tompa utca környékén 1,33 és 1,78 millió között. Ezek a lakások méretben, állapotban és felszereltségben összemérhetők, a köztük lévő távolság néhány perc séta.
A fekvés önmagában keveset magyaráz
A közlekedési adottságok alapján ez a sorrend nehezen indokolható. A VIII. kerületet három metróvonal érinti, itt van a Blaha Lujza tér, a Corvin-negyed és a Keleti pályaudvar, a Nagykörúton belüli része pedig gyalog is a belváros. A IX. kerület Ferencvárosa vagy a VII. kerület Erzsébetvárosa hasonló távolságra fekszik a városközponttól.
Az ingatlanár-elemzések (hedonikus modellek) éppen azt vizsgálják, hogy egy lakás ára milyen tényezőkre bontható: méret, állapot, emelet, és a környék minősége. Békés Gábor, Horváth Áron és Sápi Zoltán a Közgazdasági Szemlében megjelent tanulmánya szerint a földrajzi, elérhetőségi és szolgáltatási tényezők együtt is csak az árkülönbségek mintegy 15 százalékát magyarázzák. A maradék jelentős részét a helyi környezet minősége adja, vagyis az, amit a vevő az utcán lát.
Amit a szakirodalom mond arról, ami az utcán látszik
A kutatás megkülönbözteti a tárgyakat és a helyzeteket. Wesley Skogan, a témakör egyik összegzője a 2015-ös áttekintésében fizikai rendetlenségre (szemét, rongálás, üres épületek) és társadalmi rendetlenségre bontja a jelenséget. A második csoportba a nyilvános ittasság, a nyílt drogfogyasztás, a köztereken való megtelepedés és a járókelőket érő zaklatás tartozik. Skogan szerint a környék hanyatlásának spirálját elsősorban ez a második csoport hajtja: erre reagálnak az ott élők azzal, hogy kerülni kezdik a köztereket, majd azzal, hogy elköltöznek.
A Nyolcadikban a panaszok is erről szólnak. A parkokban, a kapualjakban, az aluljárókban és a villamoson megjelenő bódult és ittas emberek, az éjszakai üvöltözés, a nőket érő zaklatás, a mentális betegségükkel egyedül hagyott, utcán kallódó emberek. A falfirka ehhez képest mellékes kérdés.
Az számít, ami látszik. Steve Gibbons (London School of Economics) londoni adatokon készült elemzésében a látható nyomot hagyó bűncselekmények (criminal damage) sűrűségének egytized szórásnyi csökkenése körülbelül 1 százalékkal emelte egy átlagos belső-londoni ingatlan árát. A betörések számánál ilyen összefüggést nem talált. A vevő tehát azt árazza be, amivel az utcán szembesül, a bűnügyi statisztikát nem. Keith Ihlanfeldt és Tom Mayock kilencéves paneladatokon készült vizsgálatában a hét megvizsgált bűncselekménytípus közül szintén csak kettő hatott érdemben a lakásárakra.
A rendetlenség terjed. Kees Keizer és szerzőtársai a Science-ben publikált terepkísérlet-sorozatban mutatták ki, hogy a látható normaszegés újabb normaszegést szül. Egy tiszta groningeni sikátorban a járókelők 33 százaléka szemetelt, graffitis fal mellett 69 százalékuk. Egy postaládából kilátszó, pénzt tartalmazó borítékot alaphelyzetben a járókelők 13 százaléka lopott el, összefirkált postaláda esetén 27 százalékuk, szeméttel körülvett postaládánál pedig 25 százalékuk. A kísérletek ugyanazokon a helyszíneken zajlottak, a különbséget a környezet állapota okozta. A mechanizmus a normákról szól: ahol az egyik szabály büntetlenül megszeghető, ott a többi is lazul. Ezért erősödik az üvöltözés, a zaklatás és a nyílt drogfogyasztás ott, ahol ezekbe évek óta nem szól bele senki.
A nyílt utcai drogjelenlét ára mérhető. Jian Liang és Sergey Alexeev a Regional Science and Urban Economics folyóiratban közölt tanulmányában a melbourne-i North Richmondban megnyitott felügyelt injekciós szoba környékét vizsgálta. A közeli lakások ára 5–7 százalékkal esett. Az értelmezés szerint a piac nem magát az ellátást árazta be, hanem azt az utcai jelenlétet, amely köré szerveződött.
Az intézményi koncentráció is beépül az árba. New York város független költségvetési hivatala (IBO) 2019-ben 6237 manhattani lakáseladást vizsgált a 2010 és 2018 közötti időszakból. A jelentés szerint a felnőtteket ellátó hajléktalanszállók mintegy 150 méteres közelségében 7,1 százalékkal alacsonyabb áron keltek el a lakások, ahol pedig 300 méteren belül egynél több szálló működött, ott 17,4 százalékkal. A jelentés módszertanát több szereplő vitatta, az irány viszont egybevág a többi kutatással. Ez nem az ellátás ellen szól, hanem a sűrűsége ellen: ahol egyetlen negyedbe zsúfolják az egész város ellátórendszerét, ott az utca állapotát és a lakásárakat is ez határozza meg.
A rendbetétel pénzben mérhető. A philadelphiai LandCare program hatását a Wharton School kutatói, Susan Wachter, Shane Jensen és Desen Lin vizsgálták 2007 és 2017 közötti adatokon, 4 651 rendbe tett és 16 799 érintetlen telek összehasonlításával. Az eredményt a Real Estate Economics közölte: a rendbe tett telkek környékén a lakóingatlanok értéke már az első évben 4,3 százalékkal, hat év alatt összesen 13 százalékkal nőtt. A program szemétszedésből, fűnyírásból, alacsony kerítésből és fásításból állt, építkezés nélkül.
Helyi bizonyíték: a Nyolcadikban ez már működött
Erre helyi példa is akad. A Corvin-projekt környékén az Index 2017-es összeállítása szerint hat év alatt 2,5-szeresére emelkedtek az ingatlanárak. A Magdolna-negyed szociális városrehabilitációja más logikát követett: bontás helyett a meglévő lakásállomány és a közterületek felújítására helyezte a hangsúlyt, az itt élők bevonásával, az első ütemben 800 millió, a másodikban 2,2 milliárd forintból, több száz lakás felújításával.
Mindkét esetben ugyanaz látszik: ahol rendbe tették a köztereket és a házakat, ott az árak követték. A Nyolcadik árhátránya tehát alakítható.
Mi következik ebből?
Ha a különbséget az utcák állapota magyarázza, akkor a különbség csökkenthető. A tét pedig konkrét: a kerületi lakásállomány az itt élők legnagyobb vagyona, amit sokan egy élet munkájával vagy örökségként szereztek meg. Minden nap, amit az itt élők úgy kezdenek, hogy a kapualjban aludtak, a parkban ittak vagy a villamoson kiabáltak, ebből a vagyonból vesz el, miközben az itt lakók mindennapjait is megkeseríti. A leginkább azokét, akik a legkevésbé tudnak kitérni előle: a gyerekekét, az idősekét és a nőkét, akik esténként egyedül járnak haza.
A kutatások arra utalnak, hogy a leginkább megtérülő beavatkozások a legkevésbé látványosak. A legfontosabb, hogy az ellátórendszer terhe ne egyetlen kerületre jusson: a fővárosi szintű elosztás nélkül a Nyolcadik marad az a hely, ahol az egész város gondja az utcán csapódik le. Emellett kell folyamatos utcai szociális munka, elérhető addiktológiai és pszichiátriai ellátás azoknak, akik ma kezelés nélkül járják az utcákat, kiszámítható közterület-felügyeleti és rendőri jelenlét a parkokban, aluljárókban és a járatokon, működő közvilágítás, valamint rendben tartott kapualjak és zöldfelületek. Ezek nagyrészt fenntartási és ellátásszervezési feladatok, és a nemzetközi tapasztalat szerint mérhetően megtérülnek.
Mi kevesebbet érnénk? Ezen változtatni kell. Törjük meg az átkot, tegyünk rendet Józsefvárosban, éljünk jó életminőségben, értékes lakásokban!
Te mit tapasztalsz a saját utcádban? Mi az, amin először kellene változtatni? Írd meg kommentben!
Módszertani megjegyzés
A cikkben szereplő árak hirdetési (kínálati) átlagárak és egyedi hirdetések adatai, tényleges adásvételi adatokat nem tartalmaznak, és állapot szerinti korrekció nélkül értendők. Az egyedi hirdetések a fenti szűrőfeltételekkel, 2026. augusztus 28-án voltak elérhetők, a kínálat naponta változik. A hivatkozott nemzetközi kutatások más városok (London, Philadelphia, Groningen, Melbourne, New York) adatain készültek, eredményeik irányát tekintve tanulságosak, számszerű hatásaik azonban nem vihetők át automatikusan Budapestre. A New York-i IBO-jelentés módszertanát az érintett szakmai szereplők vitatták, ezért az abban szereplő százalékokat tájékoztató nagyságrendként közöljük.